案件快讯

“王经理，昨天小区的大门修理得真快，多亏你们了！”

“这是应该的！之前物业费的事情多亏大家理解，我们的服务才能跟上呀。”

小区里这几句热乎的对话，与几个月前冷若冰霜的关系形成鲜明对比。物业费为何成为双方关系的“冰点”，人大代表和法院又如何联手解心结？

沟通难推进

法官找对“中间人”

7月初，某物业公司代表谭某来到端州法院起诉，要求某合作社缴纳所拖欠的某小区6套房屋长达3年的物业管理费，共11万余元。

原来，该合作社与开发商合作开发建设房地产项目，并协商将楼栋在建设完成后过户至合作社名下作为回迁房使用。

合作社接收房屋后，按实际将房屋分配给136户村民回迁居住，因手续问题没能帮村民完成办理过户。这也造成村民认为：土地属于自己无需缴费；即便要缴费，应由房产权属人合作社负责缴付。

“法官你评评，这是哪门子的理？”谭某无奈地说。

该纠纷涉及村集体用地开发利用及多户村民切身利益，且存在引发批量物业纠纷的潜在风险。加上村民法治观念淡薄、对《物业管理条例》等法律规定并不了解，简单的一纸判决只怕会“一石激起千层浪”。

“若能以调促‘和’，让合作社、村民和物业保持和谐相处，这样既能让村民继续享受便利的物业服务，又能维护物业公司的合法利益，无疑是共赢局面。”

“问题是，如何才能修复双方破裂的关系？”想到这里，李法官手中转动的笔不自觉地停了下来。

架起连心桥

人大代表破僵局

思索之际，一个身影逐渐浮现在李法官脑海中。

区人大黄岗街工委副主任、人大代表梁伟清为人亲和，沟通能力强，在当地工作多年，熟悉村委、合作社、村民等各方面的情况，是促进该纠纷实质化解的不二人选。

于是，李法官拨通了梁主任的电话，为这次纠纷调解请来“外援”。

7月9日，梁主任来到村里后，很快就同村委、合作社、村民打成一片。闲谈中，梁主任提到了这次涉诉纠纷情况。闻听此言，现场气氛瞬间骤冷。

“我们已经把房子都分给村民了，他们享受了物业服务，你应该找他们交费。”合作社代表率先说道。

“我理解你的想法，但合作社作为房屋权属人签了协议，应当按约定缴纳物业费。”梁主任一方面从“情理”上理解合作社的处境；另一方面从“法理”分析释明合同双方的权利义务关系和违约责任，以及本次纠纷对合作社经营发展产生的影响。

“陈叔还有李大姐，你们实实在在享受了物业公司提供的安保、卫生等服务，以前的土地里可不会凭空长出来物业服务，是不是这个理？”梁主任用通俗的语言向村民们释法说理，引导他们从整体利益出发，互谅互让。

众人听完后也默默点头，表示愿意积极协商解决纠纷，陈叔则当场表示愿意积极配合缴纳物业费。

眼见村民们态度“松动”，梁主任在联系李法官过后，决定趁热打铁，联系物业公司做进一步沟通，最终促成物业公司同意在村民主动缴清物业费的基础上减免违约金。

闻言，李大姐等其他5户业主纷纷表示同意缴费。

综合当前各方意见和实际经济情况，梁主任还提出“合作社代缴、村民补缴”方案：即物业费由合作社先垫付，合作社给村民年底发放分红时再扣除。

一场看似无解的“踢皮球”大战，在人大＋法院的调解下有了转机。

案结事了人和

法官靠前解心结

7月24日，根据双方诉求以及解决方案，李法官与梁主任再次组织物业公司、合作社和村民面对面协商，核对物业费拖欠时长、数额、计算标准。李法官在旁指导规范核算数额和制作和解协议，针对村民疑问现场释法说理。最终，双方当场签署了和解协议。

“叮——您有新的交易信息，请及时查看。”7月28日，物业公司在收到物业费后次日便向法院提交了撤诉申请。

这桩物业纠纷到此暂告一段落。那其余村民心底的“法结”和“心结”应如何解，做到“一案了促类案消”？

李法官决定多走一步。很快，一场物业管理专题普法宣传和释法答疑宣讲会全面展开。

“法官，如果物业服务质量不好，我能不缴费或者减少缴费吗？”

“物业费的缴纳标准是怎么制定的？”

一问一答中，村民的“法结”和“心结”逐渐解开，也明白了物业服务和业主缴费之间的法理情理。不少村民、非村民业主都主动联系物业公司，了解物业费缴纳情况。

（李法官和梁主任在小区普法）

通过示范调解，另外四户欠费非村民业主也积极联系物业协商调解，最终促成四案和解撤诉。